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¿Qué prefieres? Invertir en Acciones o en Inmuebles? Y por qué no en ambos?

Seguramente esa conversación la has escuchado o has participado en ella más de una vez, bien sea en familia, con amigos, especialistas en ambos mercados, de manera casual o inclusive profesional. El caso es que ambas inversiones son interesantes pero distintas y por eso voy a intentar que la próxima vez que participes en una conversación o te encuentres en la disyuntiva sobre invertir un dinero disponible, puedas tener elementos para comentar o decidir con mayor sustento, cualquiera que sea el caso.

No voy a enfocar este artículo si estás en la situación de que necesitas un inmueble para vivir, porque allí el análisis es muy distinto. Allí el tema es compro o alquilo? Aquí el enfoque es el análisis como inversión.

Invertir en acciones e invertir en bienes inmuebles tienen sus ventajas y desventajas. Al comparar los dos, es importante considerar factores como la liquidez, el retorno de la inversión, la volatilidad, el tamaño de la inversión, los impuestos, las diversificaciones, el apalancamiento y los costos de transacción. Veamos cada uno de estos aspectos a considerar.

Liquidez

Una gran ventaja que tiene el mercado de valores sobre los bienes inmuebles es su liquidez. Literalmente puedes vender cualquier acción que quieras y en el monto que quieras, en cualquier momento del día en que el mercado esté abierto e inclusive, antes o después del horario del mercado normal también. Con la mayoría de las acciones, también podrás beneficiarte de un mercado extremadamente activo y líquido, donde tienes acceso a ver el precio de mercado en todo momento, y puedes poner tus ordenes de compra o de venta, al precio que tu consideres adecuado, y si el mercado se transa en ese nivel de precios, podrás realizar tu operación al precio deseado. Hay muchas estrategias de compra-venta pero entramos a un tema ya más técnico que no queremos.

Por el contrario, si estás vendiendo una casa, apartamento, o un inmueble comercial, es posible que tengas que esperar meses o incluso años (en mercados muy deprimidos) para salir de tu propiedad, y es posible que nunca sepas con cierta certeza si vendiste bien tu propiedad, ya que hay momentos de mercado donde sólo puedes encontrar que un solo inversionista esté dispuesto a comprar tu propiedad.

Retorno de tu Inversión

Es difícil comparar los rendimientos a largo plazo entre los bienes raíces y el mercado de valores porque cada clase de activo tiene una amplia variedad de riesgos, retornos y formas de medición distintas. En el caso de las acciones que cotizan en bolsa, podemos medir con claridad y transparencia cuál es el precio de nuestra inversión en todo momento y a cada minuto, pero en el caso de un inmueble, el tema es más complicado porque cada propiedad es distinta de la otra y eso hace que ponerle un precio sea complejo de por sí.

Los inmuebles pueden parecerse pero no son iguales nunca. Un apartamento en el piso 1 es distinto que en el piso 10 aunque el tamaño y la distribución interna sean la misma, o inclusive dos apartamentos en un mismo piso iguales en metraje y distribución, pueden tener vistas muy distintas o simplemente uno puede estar muy bien mantenido y otro muy mal mantenido o mejor equipado uno que otro, y por tanto el precio varia. No voy a entrar en profundidades sobre el concepto de valor y precio porque es un tema que da para una nueva edición de este newsletter, pero por ubicación y metraje, el valor de dos propiedades pueden ser muy similares, pero ponerle precio ya implica otras variables que marcan la diferencia.

Sin embargo, una comparación que podríamos utilizar para analizar globalmente cada clase de activo, podría ser comparar el denominado en inglés real estate en comparación al índice bursátil S&P 500. A largo plazo, el S&P 500 ha tenido un rendimiento promedio desde 1928 a 2022 de un 11.51 % anual, frente a un rendimiento promedio en real estate de 4.42% anual en ese mismo periodo (Fuente: Profesor de NYU especialista en Valoración y Finanzas Corporativas Aswath Damodaran: Musings on Markets: Data Update 2 for 2023: A Rocky Year for Equities! (aswathdamodaran.blogspot.com ).

En definitiva, este punto de los retornos, hay que tratarlo caso a caso, y como siempre, sugiero que busquen a un asesor que los pueda ayudar.

Volatilidad

Aunque los rendimientos del mercado de valores generalmente superan las inversiones inmobiliarias de manera significativa a largo plazo, hay que pagar un precio por este retorno, y ese precio es una mayor volatilidad. Es imprescindible que cuando analicemos los retornos esperados de una inversión, analicemos también sus riesgos asociados. Mientras que los precios de un inmueble pueden caer dos dígitos en un año terrible, como en el 2008 que en EEUU cayeron -12%, el mercado de valores puede caer un 10% en cuestión de días, de hecho ese mismo año, cayó el mercado -36%. Igual sucede en caso contrario, con subidas en los precios. Este tipo de volatilidad no ocurre en el sector inmobiliario, salvo en mercados afectados en extremo. Quien invierte en acciones debe estar dispuesto a tolerar vaivenes mayores.

Tamaño de la inversión

Invertir en bienes inmuebles, sobre todo en inmuebles que tengan mayor potencial de crecimiento, buena ubicación y de calidad, sin duda alguna requiere una inversión de dinero bastante mayor que comprar acciones. Mientras que un terreno o una propiedad ya construida puede costar cientos de miles o incluso millones de dólares. Por otro lado, tu puedes comprar inclusive fracciones de acciones por pocos dólares, si así lo quieres. Si hay una acción que cuesta US$1.000 pero tu solo quieres o puedes invertir US$100 en esa acción, puedes hacerlo y tendrás 0.1 de una esa acción.

Hay instrumentos como fondos de inversión o ETF que invierten en bienes inmuebles y que por su propia característica, puedes hacer tu inversión en montos similares a que si compraras una acción, con lo cual el mundo financiero ha conseguido una solución para este tema. Pero si lo que quieres es invertir en una propiedad única, solo tuya, como una casa, apartamento o un local comercial, allí si vas a requerir de una inversión mucho más alta que la compra de acciones, cualquiera que esta sea.

Impuestos

En ambos casos, de haber ganancias de capital realizadas, tendrás que pagar impuestos, y cada jurisdicción es distinta en ese sentido, por lo cual aquí no entraremos en detalles. Si hay que tomar en cuenta, que en algunos lugares, existe el impuesto a la propiedad, y en algunos casos puede llegar a ser tan exorbitante como un 2% anual, lo cual debe ser considerado para cualquier análisis de rentabilidad de dicha inversión. En cualquier caso, hay que averiguar bien, antes de hacer una inversión, cuales son los impuestos que aplican en cada caso, para no llevarse sorpresas desagradables a futuro.

Apalancamiento (endeudarse para comprar activos)

Invertir en inmuebles lleva la ventaja en este aspecto ya que pueden ser sujeto de apalancamientos ventajosos, que no son otra cosa que pedir prestado en condiciones favorables, frente a cualquier compra apalancada de acciones.

Si bien es cierto que los inversionistas, dependiendo del broker (casa de bolsa) con quien trabajes, pueden pedir prestado contra el valor de sus acciones para comprar más acciones, lo que se conoce como negociación con margen o margin call, normalmente solo puede pedir prestado hasta el 50 % del valor de su cartera, y como el valor de tu cartera de acciones o acción individual, se mueve minuto a minuto, cuando se da el caso, que sucede con frecuencia, donde bajan de los límites exigidos por el broker, estarás obligado a poner más plata para llegar al mínimo exigido o puedes estar expuesto a que te vendan las acciones y tengas obligatoriamente que asumir pérdidas. Apalancarse para comprar más acciones no es para nada recomendable si no tienes un conocimiento profundo del funcionamiento de este mecanismo y la capacidad financiera para soportarlo. Si la volatilidad es siempre un tema a considerar, una compra de acciones con apalancamiento, potencia mucho más ese efecto. Aquí entre nosotros, solo imaginen el riesgo cuando se compran monedas o cripto activos, en los que puedes apalancarte 20:1 o más!!

Pero en el caso inmobiliario, el sistema financiero está preparado para dar financiamientos a largo plazo, con garantía hipotecaria del mismo inmueble y con tasas que pueden ser bastante bajas en momentos dados. Veamos un ejemplo: un pago inicial tradicional de una casa puede ser el 20 % del precio de compra, y puede ser bastante menos, sólo el 10 % por ejemplo. Esto permite varias cosas, unas buenas y otras no tanto. Si tu pones el 20% de inicial de tu patrimonio propio, no tienes que invertir los grandes montos que exige una buena propiedad, solo tienes que tener el monto de la inicial. Y además ¿qué pasa?, que toda subida de precios que tenga esa casa, su rendimiento lo mides con relación al monto invertido por ti, no al monto total de la inversión.

Pongamos números en este caso. Si esa casa cuesta US$500.000, vas a necesitar de inicial sólo US$100.000, y si la casa sube de precio digamos que a US$550.000, entonces para ese momento, sin descontar ningún costo de ningún tipo, estarías potencialmente ganando el 50% de retorno, ya que US$50,000 de ganancia sobre US$100.000 invertidos en cuota inicial, es un 50% de rendimiento (no estoy considerando el tiempo para simplificar el ejemplo). Pero aquí viene un pero, y es muy importante que lo destaque porque en miles de conversaciones me encuentro que la gente ni siquiera entiende lo que le digo. Si por el contrario, te encuentras en una situación donde el precio de tu casa baja a US$450.000, entonces la cuenta es al revés, y estarías perdiendo potencialmente, el 50% de tu capital invertido. Así pues, es muy importante que entiendas que este apalancamiento tiene implícito una mayor rentabilidad, pero también un mayor riesgo, y sólo el tiempo transcurrido puede mitigar ese efecto.

Costos de Transacción

Cada día estamos viendo como la compra-venta de acciones se hace más barata, inclusive en algunos brokers ya no cobran una comisión, sino que lo hacen a través del diferencial entre el precio de compra y el de venta en el momento de la transacción. Lo que en el argot financiero se llama el spread entre el bid y el offer, que debe ser muy pequeño visto proporcionalmente.

Por el contrario, la compra-venta de inmuebles si tiene unos costos transaccionales altos, muy altos diría yo. Cuando compras, tiene unos gastos de registro que varían bastante en cada domicilio pero que fácilmente pueden llegar a ser 5-6% y más todavía. El costo financiero debes medirlo bien porque también pueden tener unas comisiones flat sobre el valor del inmueble, más el costo de las tasas de interés del préstamo. Adicionalmente, en el momento de la venta, el corredor de inmuebles te va a costar un 5% en casi todas partes del mundo. Todos estos costos se promedian en el tiempo y en parte por ello, cuando inviertes en inmuebles debes necesariamente considerar un tiempo mínimo que permita que el inmueble desarrolle su ciclo de precios a tu favor y también promedie estos altos costos de transacción. Para que veas el impacto del tiempo, en el mismo ejemplo de la sección anterior, si por cualquier causa te ves obligado a vender a los pocos meses, y aun logrando vender al mismo precio, perderías por efecto de estos costos transaccionales un 50-60% de tu inversión inicial. Y aun sin vender, para que la inversión recupere esos costos transaccionales y llegue a punto de equilibrio, tiene que subir el precio un 10%-15%, y solo a partir de allí, es que podrías decir que estás ganando. Otra manera de verlo es que tu nunca eres el dueño del 100% de tu propiedad, sólo del 95%, porque el 5% es de tu socio, el corredor de inmuebles.

Es difícil decir definitivamente qué es mejor: invertir en acciones o bienes inmuebles. Ambos pueden ser rentables, pero cada uno tiene sus propios riesgos y beneficios. Invertir en el sector inmobiliario puede ser la mejor opción para aquellos que buscan una inversión más tranquila a largo plazo, ya que su valor tiende a aumentar con el tiempo y cubrir la inflación, sin tanta fluctuación. Se podría decir que se parece a los flujos de un bono a largo plazo, y para mucha gente, invertir en ¨ladrillos¨ les genera confianza. Las inversiones inmobiliarias pueden implicar más trabajo y dedicación que las acciones, ya que requieren una participación más activa, como el mantenimiento y remodelaciones en el tiempo, la gestión de los alquileres y la gestión de venta de la propiedad a futuro. Sin embargo, como ya dijimos, pueden ofrecer un flujo de efectivo más estable y predecible que las acciones, como los ingresos mensuales de alquiler de propiedades.

Por otro lado, las acciones pueden ser el camino a seguir para aquellos que buscan una inversión más pasiva, con más fluctuaciones en el camino, que le den mucha importancia a la liquidez, pero que a la larga sean potencialmente mucho más rentables. Además, es más fácil diversificar una inversión en acciones que en el sector inmobiliario, debido al costo de comprar varias propiedades buenas. Y ya sabemos que diversificar es mitigar riesgos.

En última instancia, la decisión de invertir en bienes raíces o acciones depende de la situación financiera, la tolerancia al riesgo, los objetivos y el estilo de inversión de cada uno. Y como siempre, busca un asesor que pueda ayudarte a poner en contexto todos estos aspectos de análisis y planificación financiera.

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LW Partners puede ayudarte a entender, educarte, para que comprendas en qué consisten estos conceptos a la hora de hacer una inversión.

Cartoon de la Semana

Seguir los mercados a diario es toda una complicación y no lo recomiendo para quien no lo tenga que hacer por sus deberes profesionales. Todos los dias se mueven los distintos mercados como las acciones, los rendimientos de los bonos, el todopoderoso dólar y las otras monedas, la volatilidad, los commodities, el oro, el bitcoin y otros. En diferentes regiones y en diferentes sentidos. En este entorno de alta inflación, aunque disminuyendo, y desaceleración económica, los analistas y traders están como El Pensador del cartoon, que a veces aciertan y muchas veces no, que se contradicen unos a otros, pero que siempre tienen una opinión distinta sobre la misma data que todos comparten. Ante esto, los asesores e inversionistas normales, debemos intentar contrastar opiniones de los que uno considera más serios (no vean los canales de noticias financieras), y desarrollar un plan acorde a cada inversionista según sus características y situación.

Artificial Intelligence: Concepto que como Inversionista, te va a interesar!

No nos atrevemos todavía a hablar con propiedad del impacto de la AI en el mundo de las inversiones pero próximamente lo estaremos haciendo, y muy probablemente ayudados por apps que utilicen AI como fuente de información. De hecho parte del artículo principal de esta edición del newsletter fue escrito con la ayuda de un buscador que utiliza AI.

Lo que sí vemos en el gráfico es que la inversión está aumentando exponencialmente y a pesar de que el año 2022 fue muy malo para las inversiones, muy probablemente, cuando se tengan las cifras, veremos que sigue aumentando.

Por lo pronto, en este primer round de dos grandes, Microsoft y Google, con sus buscadores Bing y Chrome, lo ganó Microsoft, que tiene mucho más que ganar que Google. La participación de mercado de Bing es de 5% y la de Chrome es de 90%. Bing si logra imponerse, tiene mucho por ganar y Google, en el mejor de los casos se podrá mantener, pero ya no puede subir más. Desde el anuncio de Bing, las acciones de Microsoft subieron y las de Google bajaron.

Video Corto: Repaso de Oportunidades de Inversion por Clases de Activos

En este video de nuestro amigo Daniel Lacalle, uno de los economistas mas influyentes de España y Europa, nos da un paseo breve, un repaso por las diferentes clases de activos, sus riesgos, su liquidez y nos menciona en que es mejor invertir segun el entorno. De esto hemos hablado en detalle en otras ediciones, pero es que es muy importante repetirlo muchas veces, porque para ser honestos, no es facil de entender. Si fuera facil, El Pensador de nuestro cartoon de esta semana no estaria verde de tanto descifrar que va a pasar en la economia.

Muy didactico. Veanlo.